Inversión del sujeto pasivo en obras: cuándo facturar sin IVA

El IVA lo declara quien recibe la obra

Lo normal es que el IVA lo declare quien hace la obra. El artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA le da la vuelta en las obras. La Agencia Tributaria lo resume así: en las obras de construcción o rehabilitación para empresarios o profesionales, el IVA lo ingresa el dueño de la obra.

Tres preguntas, tres «sí»

Facturas sin IVA cuando las tres respuestas son «sí». Con un solo «no», facturas con IVA, como siempre.

1. 01 · La obra

   Urbanización, construcción o rehabilitación

   De terrenos o de edificios. Da igual que pongas el material o solo la mano de obra. También cuenta ceder a tu personal para hacerla.

2. 02 · El contrato

   Con el promotor, o en la cadena

   Contrato directo entre el promotor y el contratista. La regla sigue bajando: el contratista principal frente a sus subcontratas, y cada subcontrata frente a las suyas.

3. 03 · El cliente

   Un empresario que actúa como tal

   Quien recibe tu factura es empresario o profesional en esa obra. Un particular o un ayuntamiento que no actúa como empresario quedan fuera, aunque entre el constructor y sus subcontratas la regla se sigue aplicando.

El ejemplo de la AEAT en su manual práctico de IVA: un ayuntamiento que encarga una biblioteca pública de uso gratuito no actúa como empresario, así que no hay inversión del sujeto pasivo.

Qué cuenta como rehabilitación

Una reforma no es lo mismo que una rehabilitación. La ley la define «a los efectos de esta ley» en su artículo 20.Uno.22.º B), y tienen que darse las dos condiciones:

1. 01

   Más del 50 % del coste del proyecto va a consolidar o tratar estructura, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas.

2. 02

   El coste total supera el 25 % del precio de compra del edificio, si se compró en los dos años anteriores a la obra, o de su valor de mercado al empezar. En los dos casos, sin contar el suelo.

• Obras análogas: refuerzo estructural, cimentación, pilares o forjados, ampliar la superficie construida, reconstruir fachadas y patios, e instalar ascensores.
• Obras conexas: albañilería, fontanería, carpintería, instalaciones eléctricas, de agua y de climatización, protección contra incendios y rehabilitación energética. Cuentan solo si van ligadas a la parte estructural y cuestan menos que ella. No cuentan el mero acabado o adorno, ni pintar o mantener la fachada.

La AEAT añade en su página de construcción y rehabilitación que la reforma interior de una vivienda no es construcción, y que ampliarla sí lo es si gana superficie habitable. Para probar que una obra es rehabilitación cita dictámenes técnicos o el visado del colegio profesional.

Situaciones típicas de albañil, fontanero y electricista

• Albañil, fontanero o electricista subcontratado por una constructora en una obra nueva

  Sin IVA

  Sin IVA y con la mención. Es el caso de manual de la subcontrata.

• Contrato directo con un promotor empresario para construir o rehabilitar un edificio

  Sin IVA

  Sin IVA y con la mención. El promotor declara el IVA.

• Construir la nave o la sede de una empresa

  Sin IVA

  Sin IVA: la AEAT pone este ejemplo con una sociedad y su sede social.

• Ceder tus peones a una constructora para una obra nueva

  Sin IVA

  Sin IVA: la ley incluye las cesiones de personal para estas obras.

• Reforma del baño o la cocina de un particular

  Con IVA

  Con IVA, al 10 % o al 21 % según la guía del IVA en reformas.

• Particular que se hace su propia casa

  Depende

  Con IVA si le facturas tú directamente al particular. Si vas de subcontrata del constructor de esa casa, sin IVA: la regla se aplica en la cadena aunque el dueño sea un particular (DGT, V2583-12).

• Reparación corriente para una comunidad de propietarios (bajante, cuadro eléctrico, goteras)

  Con IVA

  Con IVA: reparar no es urbanizar, construir ni rehabilitar. Puede ir al 10 %.

• Rehabilitación de fachada o cubierta pagada por una comunidad de propietarios

  Con IVA

  Normalmente con IVA: la comunidad de propietarios no suele actuar como empresario (solo si, por ejemplo, alquila un local o la fachada). Si es rehabilitación de un edificio de viviendas, puede ir al 10 % (DGT, V1576-25). Si vas de subcontrata de la constructora, en cambio, sin IVA.

• Reformar el local de una empresa

  Depende

  Con IVA si es una reforma. Sin IVA solo si la obra cumple la definición legal de rehabilitación.

• Arreglar una avería o hacer el mantenimiento de una empresa

  Con IVA

  Con IVA: no es urbanización, construcción ni rehabilitación.

• Vender material sin instalar a una constructora

  Con IVA

  Con IVA: es una venta de material, no una ejecución de obra.

Qué te tiene que decir quien te contrata

Según el artículo 24 quater del Reglamento del IVA, el promotor tiene que comunicarle al contratista, de forma expresa y fehaciente, que actúa como empresario y que la obra es de urbanización, construcción o rehabilitación. El contratista, a sus subcontratas, que la obra es de ese tipo. Se hace antes de la obra o a la vez, y vale una declaración escrita y firmada. Pídela y guárdala con la factura.

La factura de un electricista subcontratado

Ejemplo inventado. Una constructora levanta un bloque de viviendas para un promotor y subcontrata la instalación eléctrica de dos plantas a un electricista autónomo. Le ha confirmado por escrito que la obra es de construcción.

La mención la exige el artículo 6.1 m) del Reglamento de facturación, y el NIF del cliente es obligatorio porque él es el sujeto pasivo (letra d). Añadir el artículo de la ley es opcional: la norma solo pide la mención.

Y en el 303 de cada uno

A grandes rasgos, según las instrucciones del Modelo 303 de 2026. El detalle lo lleva tu gestoría.

Si llevas tus facturas en Trimestre, al mandar el trimestre a tu gestoría avísale de cuáles van con inversión del sujeto pasivo. Así no las confunde con un olvido del IVA.

Preguntas frecuentes